Comprar una propiedad en Cap Cana siendo extranjero: el proceso

Sí. Un extranjero puede comprar una propiedad en Cap Cana en condiciones generalmente iguales a las de un nacional, sin necesidad de ser residente. El proceso tiene cinco momentos: elegir el producto, revisar el título y su estado jurídico, reservar y firmar la promesa, cerrar pagando el impuesto de transferencia y registrar la propiedad a su nombre.

¿Puede un extranjero comprar una propiedad en República Dominicana?

La respuesta corta es sí. Según la normativa vigente, la Ley 16-95 sobre Inversión Extranjera reconoce a los inversionistas extranjeros, con carácter general, los mismos derechos y obligaciones que a los nacionales, y eso incluye adquirir inmuebles. Confírmelo con su abogado para su caso concreto: la regla general puede tener matices según el tipo de bien y la forma de compra.

En la práctica, para comprar no hace falta ser residente ni tener cédula dominicana; normalmente basta con el pasaporte. La residencia es otra conversación, con requisitos propios, y la tratamos aparte en residencia en República Dominicana para jubilados e inversionistas.

El proceso se parece al de su país en la lógica y cambia en los detalles: quién certifica el título, qué documento prueba que el terreno está bien medido, qué impuesto se paga al transferir y dónde se registra. Cap Cana, además, tiene normas internas propias que conviene leer antes de comprar.

¿Preconstrucción o reventa?

Es la primera decisión, y cambia casi todo lo que viene después.

Preconstrucción

Se compra sobre planos o durante la obra, directamente al promotor. Se paga por etapas mientras se construye y se recibe la unidad al terminar. Lo que se adquiere, en realidad, es un compromiso: que el promotor entregará lo prometido, con la calidad y en las condiciones pactadas.

Por eso la revisión se centra en quién es el promotor, qué permisos tiene el proyecto, cómo está el terreno y qué dice el contrato si algo se retrasa o cambia. Lo desarrollamos en detalle en qué revisar antes de firmar una compra en preconstrucción.

Reventa

Se compra una unidad terminada a su propietario actual. Se ve lo que se compra y, normalmente, la unidad ya tiene su certificado de título individual. La revisión se desplaza a otros puntos: que quien vende sea quien figura en el título, que no haya cargas inscritas, que las cuotas del condominio estén al día y que el estado físico del inmueble coincida con lo anunciado.

Los proyectos que hoy acompañamos en Cap Cana, como Bonita Beach, ABYA y L'atelier, se cierran con su desarrollador, y la información vigente de cada uno está en su ficha.

¿Qué hay que revisar antes de comprometer dinero?

La debida diligencia es la parte menos visible del proceso y la que más protege. En República Dominicana gira alrededor de tres preguntas: quién es el dueño, qué pesa sobre el inmueble y si el terreno está bien delimitado.

El título

Según la normativa vigente —la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario; confírmelo con su abogado—, la propiedad se acredita con el certificado de título que emite el Registro de Títulos. Lo primero es comprobar que ese certificado existe, que está a nombre de quien vende o del promotor y que sus datos coinciden con el inmueble que se ofrece.

El estado jurídico

El Registro de Títulos puede emitir una certificación del estado jurídico del inmueble, que indica si hay hipotecas, embargos, anotaciones u otras cargas inscritas. Es un documento con fecha: conviene pedirlo al principio y actualizarlo cerca del cierre, porque la situación puede cambiar entre un momento y otro.

El deslinde

El deslinde es el proceso técnico y legal que delimita con precisión una parcela y la individualiza en el registro. Un inmueble sin deslinde aprobado puede tener un título válido y, aun así, encontrar dificultades para venderse, dividirse o financiarse más adelante. En proyectos de apartamentos hay que revisar, además, cómo está constituido el régimen de condominio y en qué condiciones se emitirán los títulos individuales de cada unidad.

A esto se suman los permisos de construcción, la situación fiscal del inmueble y, en preconstrucción, la trayectoria del promotor. La revisión jurídica la hace un abogado independiente; nuestro trabajo es que sus conclusiones lleguen antes de firmar, no después.

Del primer pago al título: reserva, promesa, cierre y registro

Los nombres pueden variar según el contrato; la secuencia es esta.

Reserva

Se firma un acuerdo de reserva y se entrega un depósito para retirar la unidad del mercado mientras se prepara el contrato. Antes de pagarlo, conviene tener por escrito en qué casos se devuelve y en cuáles no.

Promesa de compraventa y plan de pagos

La promesa de compraventa fija las condiciones: precio, unidad, especificaciones, calendario de pagos, fecha estimada de entrega, penalidades y qué ocurre si una de las partes incumple. En preconstrucción es el documento más importante de toda la operación.

En obra nueva, lo habitual es pagar por etapas vinculadas al avance de la construcción, con un saldo final a la entrega. Cada pago debe quedar documentado y hacerse a la cuenta que figura en el contrato, nunca a una cuenta indicada por otra vía.

En esta fase le pedirán documentación sobre usted y sobre el origen de los fondos. Según la normativa vigente de prevención del lavado de activos —la Ley 155-17; confírmelo con su abogado—, promotores, notarios y bancos deben conocer a su cliente. Tener esa documentación preparada evita demoras.

Cierre e impuesto de transferencia

El cierre es el momento en que la propiedad pasa de verdad a su nombre: en una reventa coincide con el pago del precio; en preconstrucción, con la entrega y el saldo final. Se firma el contrato de venta definitivo, con las firmas legalizadas por un notario.

Después, según la normativa vigente —confírmelo con su abogado—, debe pagarse el impuesto de transferencia inmobiliaria ante la Dirección General de Impuestos Internos (DGII). No damos aquí tasas ni bases de cálculo: dependen de la norma aplicable en el momento de la compra, de la valoración del inmueble y de si el proyecto tiene algún régimen de incentivos. Pida a su abogado que lo calcule con los datos reales y que le detalle por escrito el resto de costes de cierre: honorarios legales y notariales, tasas registrales y, según el caso, mensura.

Registro

Con el impuesto pagado, el expediente se deposita en el Registro de Títulos para inscribir la transferencia y emitir el certificado de título a nombre del comprador. Ese certificado es la prueba de la propiedad. Hasta que no está emitido, la operación no ha terminado.

¿A nombre propio o de una sociedad? ¿Y qué es CONFOTUR?

Persona física o sociedad

Se puede comprar a nombre propio, a nombre de varias personas o a través de una sociedad, dominicana o extranjera. Cada opción tiene consecuencias distintas en impuestos, en sucesión, en la gestión de un eventual alquiler y en la venta futura, tanto en República Dominicana como en su país de residencia fiscal. Las sociedades dominicanas se rigen por la Ley 479-08 de sociedades comerciales, según la normativa vigente; confírmelo con su abogado.

No hay una respuesta general: la deciden su abogado y su asesor fiscal con su situación delante, y es mucho más sencillo decidirlo antes de firmar la promesa que cambiarlo después.

CONFOTUR (Ley 158-01)

La Ley 158-01 de Fomento al Desarrollo Turístico creó un régimen de incentivos para proyectos turísticos en determinadas zonas del país, administrado por el Consejo de Fomento Turístico (CONFOTUR). Según la normativa vigente —confírmelo con su abogado—, un proyecto clasificado puede trasladar a sus compradores ciertos beneficios fiscales, con el alcance y las condiciones que fije su clasificación.

Lo importante: no es una característica de la zona, sino de cada proyecto. Que un desarrollo esté en Cap Cana no significa que tenga CONFOTUR. Para saberlo hay que pedir la resolución de clasificación del proyecto, comprobar que está vigente y que cubre la fase y el tipo de unidad que usted compra, y que su abogado revise qué beneficios aplican y con qué requisitos.

¿Se puede comprar sin viajar?

Sí, y es frecuente. Buena parte de los pasos puede hacerse a distancia mediante un poder notarial otorgado en su país a favor de su abogado o de una persona de confianza, apostillado para que tenga validez en República Dominicana. Los pagos se hacen por transferencia internacional a las cuentas que figuran en el contrato.

Aun así, recomendamos visitar al menos una vez antes de comprometer un capital importante: ver el destino y el proyecto cambia la calidad de la decisión.

Qué hace un family office en cada paso

Mercanus Finance no se limita a intermediar la venta. Es un family office inmobiliario que acompaña la inversión completa desde su área de inversión inmobiliaria:

• Antes de elegir: análisis del mercado y del producto, y qué encaja con su objetivo.
• En la revisión: coordinación de la debida diligencia con nuestra alianza legal externa y reunión de la documentación del promotor.
• En la estructura: planteamiento de opciones para que su abogado y su asesor fiscal decidan.
• En el cierre: coordinación con el desarrollador de reserva, promesa, pagos y registro.
• Después: administración de la propiedad, si va a alquilarse o necesita operación mientras usted no la usa.

Asesoría legal y fiscal independiente

Nada de este artículo es asesoría legal ni fiscal, y Mercanus Finance no la presta. Antes de firmar, le recomendamos contar con un abogado independiente en República Dominicana y con un asesor fiscal que conozca también las reglas de su país de residencia.

Trabajamos con una alianza legal externa que revisa títulos, contratos y estructuras en las operaciones que acompañamos, y coordinamos con ella —o con el abogado que usted elija— para que cada decisión se tome con la revisión ya hecha. Si está valorando comprar en Cap Cana, puede escribirnos y empezamos por su caso.