Inversión inmobiliaria en República Dominicana: por dónde empezar

Invertir en inmuebles en República Dominicana empieza por una decisión que no es el precio: para qué quiere la propiedad. Uso propio, alquiler, retiro o patrimonio a largo plazo piden zonas, productos y revisiones distintas. Esta guía ordena esas decisiones y le lleva a la información detallada de cada una.

¿Puede un extranjero invertir en inmuebles en República Dominicana?

Sí. Según la normativa vigente, la Ley 16-95 sobre Inversión Extranjera reconoce a los inversionistas extranjeros, con carácter general, los mismos derechos que a los nacionales, y eso incluye comprar inmuebles. No hace falta ser residente: normalmente basta con el pasaporte. Confírmelo con su abogado para su caso concreto.

El proceso completo, de la reserva al título registrado, está en comprar una propiedad en Cap Cana siendo extranjero. Aquí nos quedamos un paso antes: qué comprar y dónde.

Primero, el objetivo

La misma propiedad puede ser una buena compra para un objetivo y una mala para otro. Antes de mirar proyectos, conviene tener claro cuál es el suyo:

• Uso propio o segunda residencia. Pesan la zona, los servicios, la seguridad y la comunidad. La rentabilidad pasa a segundo plano.
• Alquiler de corta estancia. Pesan la demanda turística de la zona, lo que permite el reglamento del condominio y quién va a operar la propiedad.
• Alquiler de mediano y largo plazo. Pesan la cercanía al empleo, los colegios y los servicios: el inquilino vive allí, no está de vacaciones.
• Retiro. Pesan la sanidad cercana, la conectividad y el coste de mantener la propiedad durante años. Lo tratamos en planificar el retiro a través de la inversión inmobiliaria.
• Patrimonio a largo plazo. Pesan la calidad del activo, la seguridad jurídica y la liquidez de reventa más que el ingreso de los primeros años.

Dónde invertir: la costa este según su estrategia

La mayor parte de la inversión inmobiliaria internacional en el país se concentra en la costa este, alrededor del aeropuerto de Punta Cana. No es una sola zona: son varias, y cada una sirve a una estrategia.

• Cap Cana. Premium y con marca: marina, golf y comunidad cerrada con administración propia. Encaja con segunda residencia, alto patrimonio y alquiler vacacional de primer nivel, si el reglamento lo permite.
• Bávaro. Caminable y con playa. Encaja con alquiler de corta estancia por volumen y con quien busca liquidez de reventa.
• Downtown Punta Cana. Expansión urbana. Encaja con alquiler a residentes —empleados de hotel, ejecutivos, familias— y con quien apuesta por el desarrollo comercial de la zona.
• Punta Cana Village. Junto al aeropuerto, con colegios, servicios y comunidades planificadas. Encaja con alquiler de mediano y largo plazo a familias y ejecutivos.
• Macao y Uvero Alto. Nueva expansión hotelera. Encaja con una apuesta a mediano plazo, en terreno o proyectos en fase temprana.
• Miches. Destino emergente. Encaja con quien quiere entrar antes de que se consolide y puede esperar. Lo comparamos con Cap Cana en mercado maduro frente a emergente.

No publicamos rentabilidad, ocupación ni revalorización por zona. Nadie puede sostener esas cifras por escrito, y quien se las enseñe se las está estimando. Lo que sí puede comprobarse —ventas comparables, reglamentos, cuotas, permisos— se revisa proyecto por proyecto.

Qué tipo de propiedad

Preconstrucción o terminada

En preconstrucción se compra sobre planos o durante la obra, directamente al promotor, y se paga por etapas mientras se construye. Se entra antes y el pago se reparte en el tiempo, pero lo que se compra es un compromiso: que el promotor entregará lo prometido. Por eso la revisión se centra en el promotor, los permisos, el terreno y el contrato.

Una propiedad terminada se ve antes de comprarla y suele tener ya su título individual. La revisión se desplaza a quién vende, qué cargas tiene el inmueble y en qué estado está.

Apartamento, villa o terreno

Un apartamento en condominio tiene cuotas compartidas y un reglamento que manda sobre lo que usted puede hacer, incluido alquilar. Una villa da más control y más responsabilidad de mantenimiento. Un terreno es la apuesta más larga: no produce nada hasta que se construye o se vende.

Puede comparar modelos, planos y precios de los proyectos que acompañamos en nuestra cartera.

Qué revisar antes de comprometer dinero

La debida diligencia es lo que más protege la inversión, y en República Dominicana gira alrededor de pocas preguntas:

• ¿Quién es el dueño? El certificado de título, emitido por el Registro de Títulos según la Ley 108-05, debe estar a nombre de quien vende o del promotor.
• ¿Qué pesa sobre el inmueble? La certificación de estado jurídico indica hipotecas, embargos y otras cargas inscritas.
• ¿Está bien delimitado? El deslinde aprobado individualiza la parcela; sin él, vender o financiar más adelante puede complicarse.
• ¿Qué permite el reglamento? Algunos condominios limitan o prohíben el alquiler de corta estancia. Si su plan es alquilar, léalo antes de reservar.
• ¿Tiene incentivos fiscales? El régimen CONFOTUR (Ley 158-01) se otorga proyecto por proyecto, no por zona. Si se lo ofrecen como ventaja, pida la resolución.
• ¿A qué cuenta se paga? Siempre a la que figura en el contrato, nunca a una cuenta personal ni a una indicada por otra vía.

Lo que cuesta mantenerla

El precio de compra no es el coste de la inversión. Hay que sumar los costes de cierre —impuesto de transferencia inmobiliaria, honorarios legales y notariales, tasas registrales— y, después, lo que cuesta mantenerla cada año: cuotas del condominio, mantenimiento, seguro, administración si la alquila, y el impuesto anual sobre el patrimonio inmobiliario cuando aplica.

No damos aquí tasas ni importes: dependen de la norma vigente, del valor del inmueble y de si el proyecto tiene incentivos. Pida a su abogado que los calcule con los datos reales antes de firmar.

Cómo le acompaña Mercanus

Mercanus Finance es una firma de estructuración financiera e inversión inmobiliaria. Desde nuestra área de inversión inmobiliaria le acompañamos en toda la operación:

• Antes de elegir: qué zona y qué producto encajan con su objetivo.
• En la revisión: coordinación de la debida diligencia con nuestra alianza legal externa.
• En el cierre: reserva, promesa, pagos y registro, coordinados con el desarrollador.
• Después: administración de la propiedad, si va a alquilarla.

Nada de esta guía es asesoría legal ni fiscal, y Mercanus no la presta: le recomendamos contar con un abogado independiente en República Dominicana y con un asesor fiscal que conozca las reglas de su país de residencia. Si está valorando invertir, escríbanos y empezamos por su objetivo.