Tokenización inmobiliaria en República Dominicana: en qué punto está

Tokenizar un inmueble significa representar en formato digital derechos sobre él o sobre la sociedad que lo tiene: una participación en la propiedad, un derecho a ingresos o una deuda. En República Dominicana no nos consta un marco específico para hacerlo: el tema está en estudio, y Mercanus Finance no ofrece tokens ni los emite.

¿Qué significa realmente tokenizar un inmueble?

La palabra suena a tecnología, pero lo que se tokeniza no es un edificio: son derechos. Un token es un registro digital que dice que su titular tiene algo frente a alguien. Ese algo puede ser de tres tipos:

• Una participación en la propiedad, casi siempre indirecta: el token representa una parte de la sociedad o del vehículo que es dueño del inmueble.
• Un derecho a ingresos, por ejemplo a una parte de lo que produzca el activo si se alquila u opera.
• Una deuda, en la que el titular del token presta dinero al proyecto y tiene derecho a que se le devuelva en los términos pactados.

En la práctica, casi ninguna estructura seria pone el token directamente sobre el inmueble. Lo habitual es que exista un vehículo legal —una sociedad, un fideicomiso u otra figura— que es el dueño registrado del activo, y que los tokens representen derechos sobre ese vehículo. La tecnología lleva el registro de quién tiene qué; el derecho de fondo sigue viviendo en los contratos y en la ley.

Por eso la pregunta útil no es si algo está en una cadena de bloques, sino qué derecho exacto compra usted, frente a quién y quién responde si ese derecho no se cumple.

Lo que un token no es

Un token no es el título de propiedad. En República Dominicana, la titularidad de un inmueble se acredita con el certificado de título inscrito en el Registro de Títulos, dentro del sistema de registro inmobiliario. Una representación digital no sustituye esa inscripción ni la modifica.

Esto tiene una consecuencia práctica que conviene entender antes que nada: si el registro digital dice una cosa y el Registro de Títulos dice otra, lo que manda es el Registro de Títulos. Quien tiene un token tiene, en el mejor de los casos, un derecho frente al vehículo que es dueño del inmueble, no la propiedad del inmueble.

Tampoco es, por sí mismo, una garantía de liquidez. Que un token pueda transferirse técnicamente no significa que haya comprador, ni que la transferencia esté permitida por la ley o por los estatutos del vehículo.

¿En qué punto está la tokenización en República Dominicana?

Está en estudio. No nos consta que exista hoy en el país un marco legal específico para la tokenización inmobiliaria, y quien le presente un token sobre un inmueble dominicano como algo regulado o autorizado debería poder enseñarle, por escrito, qué norma y qué autoridad lo respaldan.

Que no haya un marco específico no significa que no aplique ninguna ley. Dependiendo de cómo se diseñe, un token que otorgue derechos sobre un activo que genera ingresos podría considerarse un valor. Si fuera así, quedaría bajo el ámbito de la Superintendencia del Mercado de Valores y de la Ley 249-17 del Mercado de Valores, con las obligaciones que eso conlleva para quien lo ofrece. Es una cuestión que debe analizar un abogado con el diseño concreto delante, no algo que se pueda resolver con una afirmación general.

Lo mismo ocurre con la prevención del lavado de activos, el tratamiento fiscal y la protección del inversionista: son materias que ya tienen normas propias y que no desaparecen porque el vehículo sea digital.

Las preguntas que cualquier estructura seria tiene que responder

Antes de comprometer capital en un proyecto tokenizado, dentro o fuera del país, estas preguntas deberían tener respuesta por escrito:

1. Vehículo legal. ¿Quién es el dueño registrado del inmueble, en qué jurisdicción está constituido y qué dicen sus estatutos sobre los titulares de tokens?
2. Custodia. ¿Quién guarda los tokens y los fondos, bajo qué responsabilidad y qué pasa si se pierden las claves de acceso?
3. Derechos del inversionista. ¿Qué da exactamente el token: voto, información, ingresos, reembolso? ¿Qué ocurre en caso de venta del activo o de liquidación del vehículo?
4. Transmisiones posteriores. ¿Puede venderse el token a un tercero? ¿Con qué restricciones, en qué mercado y con qué autorización?
5. Prevención del lavado de activos. ¿Quién identifica a los inversionistas, verifica el origen de los fondos y conserva esa información?
6. Impuestos. ¿Cómo tributan la tenencia, los ingresos y la venta del token, y en qué país?
7. Continuidad. ¿Qué pasa con los derechos del inversionista si la plataforma tecnológica cierra, cambia de dueño o deja de funcionar?

Si alguna de estas respuestas es vaga, la estructura no está lista, por bien que se vea la interfaz.

¿Por qué Mercanus lo estudia pero todavía no lo ofrece?

Porque aquí el coste de equivocarse lo paga el inversionista. Nuestra área de tokenización existe para analizar activos y estructuras, revisarlos con nuestro socio legal y seguir la evolución del marco normativo. No emitimos tokens, no custodiamos activos digitales y no damos asesoría financiera regulada.

Estudiarlo tiene sentido: cuando exista un marco claro, los proyectos que estén bien estructurados desde el principio podrán adaptarse sin tener que rehacerse. Ofrecerlo hoy, en cambio, significaría pedirle a un inversionista que asuma un riesgo regulatorio que nadie puede medir todavía. No vamos a hacerlo, y preferimos decirlo claro.

¿Qué puede hacer hoy un promotor o un inversionista?

Mucho de lo que se busca con la tokenización —ordenar la tenencia, sumar varios inversionistas a un proyecto, documentar bien sus derechos— se puede hacer ya con herramientas que la ley dominicana sí contempla.

Para un promotor, eso empieza por una estructuración de proyectos que defina el vehículo, los roles y la documentación desde el primer día. Si el proyecto necesita socios, el levantamiento de capital bajo la normativa vigente permite presentarlo a inversionistas con reglas conocidas. Y una estructura bien hecha hoy es precisamente la que mejor encajaría en un marco futuro, si llega.

Para un inversionista, lo prudente es exigir en cualquier propuesta las mismas respuestas de la lista anterior, se llame token o no. Si quiere revisar un proyecto concreto o entender cómo se tendría su participación, puede escribirnos y lo vemos con nuestro socio legal.